美聯儲四十年來最激進的加息周期，使購房者正面臨著二十年來最高的住房融資成本，而如果美聯儲加息還未結束，抵押貸款利率將達到8%的歷史高位。

8月17日，美國住房金融機構房地美（Freddie Mac）公布最新數據顯示，美國30年期固定抵押貸款平均利率升至7.09%，為2002年4月以來最高水平，高于一周前的6.96%，已連續四周攀升，而一年前的數據僅為5.13%。15年期抵押貸款平均利率也從上周的6.34%升至6.46%，一年前這一數據為4.55%。

分析指出，30年期房貸利率走高，主要受美國十年期國債收益率上升影響，美國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun接受媒體采訪時表示，現在正處在這30年期抵押貸快利率的關鍵階段，如果三十年期抵押貸款利率突破7.2%，那么很可能會達到8%：

【資料圖】

“如果30年期固定抵押貸款利率能夠保持在7.2%的高位，而10年期收益率保持在4.2%，那么這將抵押貸款利率將從最高點，如果突破這條線并輕松超過7.2%，那么抵押貸款利率將達到8%。”

穆迪分析公司副首席經濟學家Cris deRitis也認為，如果美聯儲再次加息，那么抵押貸款利率將達到8%：

目前，30年期固定利率抵押貸款和10年期國債之間的利差約為300個基點，這樣的利差是極不尋常的。從歷史上看，抵押貸款利率利差只有在金融危機時期才會達到這個水平。

如果美聯儲再次加息，10年期美債繼續上漲，那么抵押貸款利率將達到8%。

華爾街見聞此前提及，隔夜美聯儲紀要公布后，10年期美債收益率飆升，盤中突破4.281%，創下2008年6月以來最高收盤收益率。

美債收益率全線走高，30年期國債收益率收于22年10月以來的最高水平，2年期國債收益率飆升至5.00%。

根據Black Knight Inc數據，美聯儲連續加息導致潛在買家的購買力不斷縮水，再加上庫存供應不足，房價被不斷推高，市場交易量接連下滑。美國的住房可負擔性已經跌至1984年以來的最低點。

根據抵押貸款銀行家協會（MBA）周三公布的最新數據，按揭貸款利率的飆升，令MBA整體的按揭貸款申請下降了0.8%。購房按揭貸款和再融資活動均遭到打擊。其中，購房按揭貸款申請連續第五周下滑，降至1995年以來的第二低水平；再融資貸款下降1.9%，為連續第四周下降。

利率的快速上漲也促使一些準備更換房屋的現有業主暫停腳步，減少了現有待售房屋的庫存，而新買家只能轉而購買新建房屋。美國住宅建筑商協會首席經濟學家Robert Dietz表示，新建房屋通常占住房庫存總量的12%，但目前至少占整個市場的30%。

而如果30年期抵押貸款利率達到8%，房地產市場的熱度或將進一步降至冰點，但Yun表示，因買家與賣家同步減少，并不會造成房價的下跌：

在8%的情況下，房地產市場將再次凍結，買家減少，賣家也大幅減少，但高利率不會立即影響房屋價格。只要就業市場不極速冷卻，房價將保持穩定，盡管房屋銷售將再次下降。如果發生因大面積裁員造成的經濟衰退，那么由于一些人被迫賣房而買家又減少了，房價將下跌。

deRitis認為，高利率已經對美國住房部門產生了影響：

“尤其是首次購房者，超過6%的抵押貸款利率已經使大量潛在的購房者退場。”

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