作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

廣州“地產(chǎn)一哥”越秀地產(chǎn)最近風(fēng)頭正旺。

繼開年耗資60億在北京搶地后，越秀地產(chǎn)又在5月15日花了22.46億元，摘得了南沙一“巨無霸”地塊。

這家過去兩年頗為高調(diào)，管理層多次表示“不差錢”的房企步子跨得很大。從北京、杭州、青島再到大本營廣州，截至目前，今年越秀地產(chǎn)耗資超120億元，成為拿地排行榜單上排名躍升最快的房企之一。

這不過才是個開始。按照越秀地產(chǎn)規(guī)劃，今年拿地預(yù)算是400億元。接下來，在全國熱點城市的土拍上，還將看到越秀地產(chǎn)積極的身影。

越秀地產(chǎn)全國擴張背后，是越秀集團沖擊“世界500強”的野心。作為越秀集團營收的主要來源，越秀地產(chǎn)的激進不難理解。在起家于廣州的恒大、雪松接連爆雷后，它是被寄予厚望的世界500強潛力股。

然而這家長期盤踞粵港澳大灣區(qū)的廣州“地產(chǎn)一哥”，在其他城市都還只是個新人，屢次出現(xiàn)水土不服。

如今連龍頭房企拿地也頗為謹(jǐn)慎，生怕拿錯地。如何在規(guī)模狂飆與財務(wù)安全形成平衡？在從地區(qū)龍頭升階為全國性房企的關(guān)鍵一躍里，越秀地產(chǎn)不容有失。

加碼

越秀地產(chǎn)是目前少有融資超百億的房企。

4月底，越秀地產(chǎn)時隔九年重啟供股，宣布將通過供股方式融資約83.6億港元（約合人民幣74.66億元），用以拿地和公司經(jīng)營；隨后在5月12日，越秀地產(chǎn)又公告，發(fā)行了年息率3.8%的有擔(dān)保票據(jù)，募資約13.89億元。

加上1月發(fā)行的20億元票據(jù)。截至目前，越秀地產(chǎn)就已通過多個途徑得到輸血，擬融資額超百億。對去年銷售額排在第16位的越秀地產(chǎn)來說，百億融資足可見越秀地產(chǎn)對資金的渴求空前強烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六條”出臺、股權(quán)和債權(quán)融資窗口打開后，百億級融資也主要出現(xiàn)在保利、萬科等前十強房企的計劃中。

越秀地產(chǎn)今年的野心不小。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠在3月的業(yè)績會上透露，全年預(yù)計投資規(guī)模會在400億左右。中指院數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)去年權(quán)益拿地金額為346億元，位列房企第9。

越秀地產(chǎn)沖擊規(guī)模的路卻并不容易。

在融資端，作為國企的越秀地產(chǎn)有自己的優(yōu)勢，能夠得到機構(gòu)的支持。然而近期市場火熱，讓越秀地產(chǎn)也坐不住了——多地土拍出現(xiàn)搶地浪潮，熱點城市、熱點地塊搖號的情況頻頻上演。想要沖規(guī)模，短期內(nèi)在融資端也要跟上。

在上有監(jiān)管對資產(chǎn)負(fù)債率壓降的要求，下有對融資渴求的兩難下，越秀地產(chǎn)的可選項也不多。去年，越秀地產(chǎn)凈負(fù)債率同比提高15.6個百分點至62.7%。

供股則是可以在短期內(nèi)順利進行，又為接下來加杠桿鋪墊的選擇。興業(yè)證券分析稱，此次供股可以在不增加杠桿的前提下，撬動更多自有資金。

越秀地產(chǎn)方面人士也對華爾街見聞表示，供股融資是越秀地產(chǎn)基于經(jīng)濟平穩(wěn)增長和房地產(chǎn)市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)投資項目的機會。

野心

這兩年，越秀地產(chǎn)的規(guī)模沖刺得很快。

去年，在房企銷售額普降的情況下，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額達1250.3億元，同比增加8.6%，是唯一銷售正增長的主流房企。其銷售排名也逆市而上，從2021年時的第37位，躍升至第16位。

對于今年全年，越秀地產(chǎn)也給自己定下正增長6%、全年銷售約1320億元的目標(biāo)。這在眼下弱復(fù)蘇的市場里，也是個不容易實現(xiàn)的目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)近年積極擴張背后，是它作為集團營收主力軍，承擔(dān)著助力集團實現(xiàn)“世界500強”的重任。去年底，林昭遠被任命為越秀集團的黨委副書記、總經(jīng)理，他和越秀地產(chǎn)身上的擔(dān)子也更重了。

早在2021年，越秀集團就喊出了邁進世界五百強的口號，目標(biāo)是到“十四五”末， 實現(xiàn)2000億元營業(yè)收入、300億元利潤總額。

也是從彼時起，越秀地產(chǎn)每年至少斥資300億元逆勢拿地。

2022年《胡潤世界500強》榜單顯示，世界500強的上榜門檻是營收約2030億元。而越秀集團2022年營收為1125.1億元，差距高達900多億元。

去年，越秀地產(chǎn)2022年營收724.2億元，占集團總營收的64.36%。想助力集團進入世界500強，越秀地產(chǎn)需要在2025年實現(xiàn)營收超1287.2億元，三年復(fù)合增長超56.27%。

相比越秀集團旗下其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是最容易短時間做大的，當(dāng)此之時，越秀集團如果能躋身其中，將提振廣州做多世界500強的士氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是近年發(fā)展增長最快的國企之一，也勢必要承擔(dān)更多國有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則認(rèn)為，受益于國企背景和融資優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)未來有進入房企前十強的可能性。

機遇

想要助力集團進入世界500強，讓自己也實現(xiàn)規(guī)模躍升，越秀地產(chǎn)必須解決的問題就是如何走出廣州。

相應(yīng)的人才和土儲便是首要問題。一位越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，越秀地產(chǎn)這兩年新招募了大量萬科、龍湖等頭部房企的員工，涵蓋投拓、營銷業(yè)務(wù)條線，運作越來越市場化，不過市場不好，加班強度也大了。

今年初，越秀地產(chǎn)也招來了原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智和原旭輝集團華北區(qū)域總裁董毅，分別任華北區(qū)域總經(jīng)理和副總經(jīng)理。林昭遠表示，人才建設(shè)走在前面，北京會是越秀要重點發(fā)展的城市，也會考慮在青島、濟南等其它北方城市拿地。

后來越秀地產(chǎn)在北京大放異彩，也被認(rèn)為是華北區(qū)域團隊的杰作。華爾街見聞也了解到，越秀地產(chǎn)年初在北京摘得的這兩宗地塊已于近期取證，準(zhǔn)備銷售，這也會為其全年業(yè)績貢獻百億的銷售額。

不過越秀地產(chǎn)在其他區(qū)域的擴張并沒有這么順利。4月18日，越秀地產(chǎn)在上海第一輪土拍中栽了個跟頭，上海浦東新區(qū)16號線周浦地塊即將競拍之際，越秀地產(chǎn)聯(lián)合體被取消了參拍資格，取消原因是越秀地產(chǎn)報名主體的營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍不符合地塊要求。越秀地產(chǎn)雖當(dāng)即提出抗議，但未能獲準(zhǔn)，只能眼睜睜錯過一個拿地機會。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，這個是低級錯誤，一般極少在拍地過程中發(fā)生。

這個失誤也表明，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山以外的城市，仍是個新手。土拍規(guī)則不清楚尚且是小事，如果因為對地塊研究不充分，拿錯了地，那損失的就不只是個機會了。

這使得越秀地產(chǎn)在全國化擴張的路上，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，容不得疏忽。

不過它也有自己的優(yōu)勢。張波認(rèn)為，越秀作為廣州“地產(chǎn)一哥”，有扎實的銷售和總部管控基礎(chǔ)。越秀的總部管控力度大，在很多層面會直接對各大區(qū)的運營形成直接影響，容易形成統(tǒng)一的節(jié)奏，一旦市場點位踩準(zhǔn)，也更容易發(fā)揮出幾何效應(yīng)。

對于越秀地產(chǎn)而言，這是行業(yè)周期調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)與機遇。時代風(fēng)口下，無數(shù)的興衰起落，如今終于來到越秀地產(chǎn)大展拳腳的時刻了。

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